Постройки

На вопросы читателей газеты отвечает Сергей Почаев,
старший юрист юридического бюро «Падва и Эпштейн», г. Тверь
http://www.gazeta-yurist.ru/consult.php?i=384

Я оформила пустой участок земли под огород в земельном комитете администрации г. Прокопьевска, договор аренды земли без права постройки заключен на пять лет (до 2012 г.), так как это горный отвод шахты. Написала губернатору, что нужно поставить забор, построить баню, провести свет для насоса и т. д. Пришел ответ: необходимо заключить дополнительное соглашение. В комитете говорят, что это осуществляется через аукцион. Объясните, что это за аукцион, я сама должна указать цену и дать объявление? Как это делается?
Т. Тукина, г. Новокузнецк

Исходя из текста письма автору вопроса предоставили на праве аренды земельный участок для ведения индивидуального огородничества в границах охранной зоны шахты.
С учетом вида разрешенного использования земельного участка «для ведения огородничества» капитальное строительство на указанном земельном участке запрещено. Вместе с тем никто не может запретить возвести по периметру арендуемого земельного участка забор, осуществить строительство некапитальной постройки, например для хранения инвентаря для обработки земельного участка, и провести электричество, необходимое в том числе и для полива сельскохозяйственных культур, при получении необходимых согласований и технических условий.
Если же автор вопроса возведет на арендуемом для ведения огородничества земельном участке капитальную постройку, то указанный объект недвижимости будет признан самовольной постройкой. Определение такой постройки содержится в ст. 222 ГК РФ, и по заявлению заинтересованного лица она может быть снесена.
В случае если земельный участок действительно расположен в границах охранной зоны горного отвода, то на него накладываются санитарные, защитные и санитарно-защитные ограничения (п. 2 ст. 52 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»). Если в действительности в соответствии с документами земельный участок не находится в охранной зоне шахты, то данные ограничения отсутствуют и законодательство предоставляет возможность изменения целевого назначения земельного участка в целях последующего размещения на нем таких объектов, как баня.
Для изменения вида разрешенного использования земельного участка необходимо обратиться в администрацию поселения, которая организует проведение публичных слушаний по вопросу изменения назначения участка и в случае их положительного результата издаст соответствующий акт. Информация об изменении вида разрешенного использования земельного участка подлежит регистрации в Государственном кадастре недвижимости. В заключение всего администрация предложит автору вопроса подписать дополнительное соглашение к договору аренды, которое подлежит регистрации в ФРС.
В рассматриваемой ситуации наиболее целесообразным представляется изменение вида разрешенного использования земельного участка на ведения садоводства, дачного хозяйства или личного подсобного хозяйства.
С учетом вида разрешенного использования земельного участка и параметров необходимых построек следует установить, требуется ли разрешение на строительство. В силу п. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
— строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
— строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
— строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
— изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (в ред. Федерального закона от 31.12.2005 № 210-ФЗ);
— в иных случаях, если в соответствии с ГрК РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
В силу положений ст. 30, 32, 37 ГрКРФ вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке. Иными словами, разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставляемом ему земельном участке. При этом разрешенное использование определяется не собственником участка применительно к конкретному участку, а градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне.
Кроме того, земельный участок не был получен автором вопроса в целях, связанных со строительством, что может повлечь необходимость обращения за предоставлением его под строительство в порядке, установленном ст. 30 ЗК РФ. Суть основных положений указанной статьи сводится к тому, что:
— получение земельного участка для строительства в собственность допускается только на торгах (конкурсах, аукционах);
— передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков, в случае если имеется только одна заявка.
Именно об этом, по всей видимости, администрация сообщила автору письма в своем ответе.
Наши рекомендации: в первую очередь следует внимательно изучить имеющиеся документы и установить категорию и вид разрешенного использования земельного участка, а также наличие обременений в его использовании. Затем необходимо обратиться в администрацию поселения с запросом, вправе ли автор письма изменить вид разрешенного использования своего участка на тот, который ему нужен (видимо, «для ведения личного подсобного хозяйства»).


 

постройки